Bir ilçenin m² fiyatı tek başına hiçbir şey söylemez. Pahalı ilçe kötü yatırım olabilir, ucuz ilçe iyi olmayabilir. Birlikte okunması gereken ikinci sayı amortisman süresi: daireyi kira geliriyle kaç yılda geri kazanırsınız.
Temmuz 2026 m² fiyatları
| İlçe | Ortalama satılık m² | Not |
|---|---|---|
| Bakırköy | 124.680 TL | 202 ilan · 3,45M–120M TL aralığı (13.07.2026) |
| Başakşehir | 68.419 TL | 898 ilan · 1,25M–64,95M TL (20.07.2026) |
| Küçükçekmece | 54.794 TL | Ort. konut fiyatı 5.664.500 TL · 1.766 ilan (19.07.2026) |
| Avcılar | 49.498 TL | Ort. konut 5.867.396 TL · amortisman ~13 yıl |
| Beylikdüzü | 45.386 TL | Ort. konut 6.115.230 TL · amortisman ~12 yıl |
Kaynak: emlakjet ve hepsiemlak ilan verileri, Temmuz 2026
Fatih için dikkat: Üç kaynak üç farklı rakam veriyor — 47.934 TL/m² (endeksa, Mayıs 2026 sonu), 51.774 TL/m² (hepsiemlak), 60.772 TL/m² (emlakjet). Aradaki fark %27'ye varıyor. Bu tür durumlarda tek bir kaynağa bakıp karar vermeyin; ilçe içindeki mahalle farkı bu sapmanın büyük kısmını açıklıyor olabilir.
Amortisman: 16,4 yıl
İstanbul genelinde ortalama amortisman süresi 2026'nın ikinci çeyreğinde 16,4 yıla indi. Daha önce 18–30 yıl aralığındaydı.
Süre kısaldıysa iki şeyden biri olmuştur: ya kiralar fiyatlardan hızlı arttı, ya fiyatlar durdu. İkisi de alıcı lehinedir.
En kısa amortismanlı ilçeler: Esenyurt (~11 yıl) ve Sancaktepe (~12 yıl). Prim bölgelerde süre ~24 yıla kadar çıkıyor.
Kaynaklar: kirametre.com, haberturk.com — 2026
Pahalı ilçe = kötü yatırım mı?
Hayır, ama farklı bir yatırımdır. Bakırköy, ortalama 77.000 TL/ay kira ile İstanbul'un en yüksek kira ortalamasına sahip ilçesi. Buna rağmen prim bölgelerinde amortisman ~24 yıl — yani Bakırköy'de kira getirisi değil, değer artışı ve likidite satın alırsınız. Satmak istediğinizde alıcı bulmak kolaydır.
Esenyurt'ta ise tam tersi: kira getirisi yüksek, likidite ve prim potansiyeli düşük.
Kiralık m² başına aylık ortalamalar: Fatih 393,31 TL · Avcılar 355,85 TL · Beylikdüzü 324,84 TL.
Ulaşım: hangi proje neyi değiştirir
Kirazlı–Halkalı metro hattı (M1B uzantısı, 9,7 km, 10 istasyon) Aralık 2028'de tamamlanacak şekilde planlanıyor. Güzergâh: Kirazlı, Barbaros, Malazgirt, Mimar Sinan, Fatih, Halkalı Üniversite, Mehmet Akif Ersoy, Yenidoğan, Bezirganbahçe, Halkalı.
Kaynak: emlakkulisi.com, 31.03.2026
Halkalı–İstanbul Havalimanı hattı için 2026'nın ilk çeyreği sonu hedeflenmişti; tamamlandığında Halkalı–Havalimanı 30 dakikaya, Küçükçekmece–Kemerburgaz 50 dakikaya inecek şekilde planlandı.
Kaynak: aa.com.tr. Not: Bu yazının hazırlandığı 3 Ağustos 2026 itibarıyla hattın fiilen açılıp açılmadığını doğrulayamadık. Yatırım kararını "metro açıldı" varsayımına dayandırmayın; güncel durumu İBB/Metro İstanbul duyurularından teyit edin.
Karar verirken
- Amacınızı yazın. Kira getirisi mi, değer artışı mı, oturmak mı? Üçü farklı ilçe demek.
- İki sayıyı birlikte okuyun. m² fiyatı + amortisman.
- Mahalleye inin. İlçe ortalaması, ilçe içinde iki katına varan farkları gizler.
- Ulaşım projesine erken girin, ama açılmış gibi fiyatlamayın.
Portföyümüzde Küçükçekmece, Fatih, Başakşehir, Avcılar ve Bahçelievler'de yayında ilanlarımız var. Bölgeye özel değerlendirme için bize yazın.
Veriler ne zaman okundu: Bu yazıdaki rakamlar 3 Ağustos 2026'da, yukarıda bağlantısı verilen kaynaklardan derlendi. Gayrimenkul verisi hızlı eskir; işlem yapmadan önce güncel durumu teyit edin ya da bize sorun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık değildir.