Türkiye'de yabancı bir alıcı için süreç, Türk vatandaşı bir alıcıdan üç noktada ayrılır: eşik tutar, tapuya konan şerh ve bölge izni. Üçünü de karıştırmadan bilmek gerekir.
Vatandaşlık eşiği: 400.000 USD
Taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı için eşik 400.000 ABD doları. Bu tutar, 6 Ocak 2022 tarihli Resmî Gazete değişikliğiyle 250.000 USD'den yükseltildi ve 2026 itibarıyla geçerliliğini koruyor.
Önemli ayrıntılar:
- Tapuya üç yıl satılmaz şerhi konur. Bu süre dolmadan devir kural olarak yapılamaz.
- Yatırımcının eşi ve 18 yaşından küçük çocukları da aynı dosyada vatandaşlık kazanabilir.
- Eşik tek bir taşınmazla karşılanmak zorunda değildir; birden fazla taşınmazın toplamı da kabul edilir.
Kaynaklar: baf.av.tr, mihci.av.tr, 2mhukuk.com — 2026 tarihli
Askeri yasak bölge: alımdan önce sorulur
2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu uyarınca yabancılar bu bölgelerde taşınmaz edinemez. Tapu müdürlükleri, ilgili askeri makamlardan olumlu görüş almadan tescil işlemi yapmaz.
Pratikte bu, sözleşme imzalamadan önce kontrol edilmesi gereken bir şeydir. Bir taşınmaz mükemmel görünüp bu aşamada takılabilir; kapora ödenmiş olabilir.
Kaynaklar: ffkpartnerhukuk.com, mihci.av.tr — 2026
Tapu harcı: toplam %4
2026 itibarıyla tapu harcı toplam %4 — alıcı %2, satıcı %2 olmak üzere ayrı ayrı. Uygulamada taraflar bunu farklı paylaşmayı kararlaştırabilir; kim ne ödeyecek, sözleşmede yazılmalıdır.
Yabancı taraf varsa tapu döner sermaye ücretine ek ödeme uygulanır.
Kaynaklar: apilex.ai, tahanci.av.tr — 2026
KDV istisnası: teyit ettirin
3065 sayılı Kanun'un 13/1-i maddesindeki KDV istisnası, Türkiye'de yerleşik olmayan yabancılar ve yurt dışında yaşayan T.C. vatandaşları için geçerli. Bilinen şartlar:
- Konut ilk teslim (sıfır) olmalı
- Bedelin en az %50'si fatura kesilmeden önce döviz olarak Türkiye'ye getirilmeli, kalanı bir yıl içinde
- Taşınmaz tapu tarihinden itibaren üç yıl elde tutulmalı
Ancak dürüst olalım: Bu istisnanın 2026'da değişmeden sürdüğünü gösteren güncel bir resmî kaynağa ulaşamadık; elimizdeki en güncel doğrudan kaynak 2024 tarihli. Birden fazla hukuk bürosunun 2026 tarihli sayfası kuralları hâlâ yürürlükte gibi anlatıyor, ama bu resmî teyit yerine geçmez. İşlem yapmadan önce Gelir İdaresi Başkanlığı'na veya bir YMM'ye sorun.
Pazar bugün nerede?
Haziran 2026'da yabancılara 2.015 konut satıldı (yıllık +%20,1) ama yılın ilk yarısı toplamı 9.083 adetle geçen yılın %9,2 gerisinde. En çok alan ülkeler: Rusya, Ukrayna, İran.
Kaynak: tasinmazhaber.com, 21.07.2026
Sıra nasıl olmalı
- Bütçe ve amaç netleşsin (oturma / kira getirisi / vatandaşlık — üçü farklı taşınmaz gerektirir)
- Bölge seçimi ve askeri yasak bölge kontrolü
- Tapu kaydı, imar durumu, iskân ve varsa ipotek/haciz kontrolü
- Değerleme raporu (vatandaşlık başvurusunda zorunlu)
- Tapu devri ve harç ödemeleri
- Vatandaşlık başvurusu (şartlar sağlanıyorsa)
Bu adımların hepsinde yanınızda olabiliriz. Bize yazın ya da portföyü inceleyin.
Veriler ne zaman okundu: Bu yazıdaki rakamlar 3 Ağustos 2026'da, yukarıda bağlantısı verilen kaynaklardan derlendi. Gayrimenkul verisi hızlı eskir; işlem yapmadan önce güncel durumu teyit edin ya da bize sorun.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki veya finansal danışmanlık değildir.